주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향
박진백 부연구위원, 오민준 부연구위원, 권건우 전문연구원, 김민철 연구위원, 이태리 연구위원, 이치주 연구위원, 노민지 부연구위원
➊ 우리나라 주택시장의 변동성 발생구조를 검토하고, 변동성 확대 원인과 변동성 결정 요인, 변동성 확대에 따른 사회적 비용을 추정하고, 변동성 완화를 위한 정책적 방향성을 제안
➋ 우리나라 주택시장에 대한 이론모형 구축을 통해 변동성 확대 요인을 분석
- 이론모형 분석결과, 전세가격과 전세보증금이 변동성 요인으로 작동하며, 매매 대출규제를 하더라도 전세는 유동성 공급 경로로 작동하여 시장 변동성 원인으로 작동하였음
- 전세보증금반환보증은 매매가격과 전세가격에 모두 상승 영향을 미치는 것으로 분석되었음
➌ OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성 결정 요인을 분석
- (OECD 국가) 금리, 대도시화율이 주요 요인이며, ’10년 이후 금리 1%p 인하는 주택가격을 4.5% 상승, 대도시화율 1%p 증가는 주택가격을 10.3% 상승시키는 것으로 분석
- (국내) 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주요 요인이며, 전세가격 1% 상승은 매매가격 0.655% 상승, 갭투자 1% 증가는 매매가격 0.148% 상승에 영향, 금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배의 영향을 받으며, 주택담보대출은 수도권에 영향이 집중되는 것으로 분석
➍ OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성의 사회적 비용을 추정
- (OECD 국가) 주택시장 변동성 확대는 양극화 확대, 출산율 하락, 소비 감소, 실물경기 침체로 이어질 수 있는 것으로 분석
- (국내) 주택시장 변동성 확대는 대출 연체율 상승, 경매 증가, 미분양 증가로 이어질 수 있으며, 실물경기 침체에 대응한 적시의 통화정책 운용에 어려움을 줄 수 있는 것으로 분석
| 정책방안 |
➊ (모기지 대출구조 개선 및 유동성 관리) 실수요자 중심의 정책모기지 운용, 공급 시기·지역·대상 기준 설정, 유한책임대출 도입, 금리·경기 사이클에 따른 DSR(총부채원리금상환비율) 제도 유연화
➋ (전세자금대출 제도 개선) 일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 및 저소득층 대상 예외 적용, 전세금 과대 책정 및 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가시스템 도입
➌ (시장의 경기 대응력 제고) CPI(소비자물가지수)에 주택매매가격 반영, 공급구조 안정화를 위한 프로젝트 리츠 확대, 지분투자자 육성을 위한 세제 지원, 민간자본 유입 확대 등 PF 구조 개선 |